La nueva ley hipotecaria – guía para no perderte si tienes que solicitar una hipoteca
Análisis de la nueva ley hipotecaria para solicitar una hipoteca sin correr riesgos
El próximo 17 de junio entra en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es decir, la nueva Ley Hipotecaria, que añade elementos de protección al consumidor y equilibra el reparto de los gastos que conlleva la constitución de una hipoteca.
Con esta nueva norma, se pretende conseguir mayor transparencia contractual y confianza en el sector.
A continuación resumimos los puntos destacados de esta nueva ley:
Reparto de los gastos de la hipoteca
El punto más mediático de esta Ley, en la que los bancos asumirán todos los gastos de formalización de las hipotecas exceptuando el correspondiente a la tasación de la finca y segunda copia de la escritura.
Por gastos de formalización se entienden honorarios de la notaría, gestoría, registro de la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Como vemos, este reparto supone una mejora clara para el consumidor, que hasta ahora ha soportado la mayoría de las costas.
Mayor protección y seguridad al consumidor
La finalidad de esta nueva ley es dar más seguridad jurídica a las relaciones contractuales entre los bancos y sus clientes, mayor claridad y transparencia. Con este objetivo se han introducido una serie de medidas para proteger al consumidor.
Los bancos deben entregar a los clientes la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
El documento FEIN tendrá carácter de oferta vinculante y deberá de incluir todas las condiciones del préstamo, de forma que permita al cliente compararlo con las ofertas de otros bancos.
Por su lado, el documento FiAE recogerá información relevante como las cláusulas y gastos de hipoteca.
Otra de las novedades de esta norma es que el Notario deberá asegurarse y dar fe de que, tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas, conocen lo que están firmando. Para ello, deberán pasar por notaría con anterioridad a la firma para recibir asesoramiento gratuito y tendrán acceso al borrador de la hipoteca.
La ley también prohíbe las conocidas como “cláusulas suelo” y los registradores no podrán inscribir ningún tipo de cláusulas abusivas.
Asimismo, será más exigente con el inicio del procedimiento de desahucio, que únicamente podrá iniciarse si se alcanzan los siguientes límites:
- El impago de 12 cuotas o el 3% del capital prestado durante la primera mitad de la vida del préstamo.
- El impago de 15 cuotas o el 7% del capital prestado durante la 2ª mitad del plazo.
Abaratamiento en las comisiones de amortización y de conversión
La amortización anticipada, ya sea total o parcial, se abarata y únicamente se podrá cobrar si supone una pérdida financiera para el banco.
En una hipoteca variable, la comisión máxima podrá ser del 0,25% durante los primeros 3 años de vida del contrato o del 0,15% a partir del 4º año.
En una hipoteca con interés fijo, la compensación puede alcanzar el 2% durante los primeros 10 años y el 1,5% durante el resto de vida del préstamo.
La nueva ley abaratará también el paso del tipo variable al fijo, ya se trate de una novación como de una subrogación para cambiar de entidad. En este caso, la comisión máxima será del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros 3 años del plazo del préstamo.
En caso de subrogación, tendremos la libertad de elegir la entidad que consideremos más apropiada. Es decir, si nuestro banco nos hiciese una contraoferta igual o mejor que la del banco con quien hemos negociado, ya no estaremos obligados a aceptarla.
Productos asociados a la hipoteca
La normativa prohíbe la obligación de asociar otros productos financieros a la hipoteca, tales como seguros de vida, hogar, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc., pero sí permitirá las ventas combinadas, en las que se ofrezca una bonificación a cambio de que contraten con la entidad ese producto y/o servicio.
De forma excepcional, los bancos sí podrán exigir que se contrate un seguro que dé cobertura al cumplimiento de las obligaciones de la hipoteca. Eso sí, el cliente podrá suscribirlos con la empresa que considere sin que la entidad pueda subirle el interés por dicho motivo.
¿La nueva ley hipotecaria es retroactiva?
Esta nueva ley no tiene carácter retroactivo, por lo que tendrá validez únicamente para las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor.
Esperamos con este artículo haberos ayudado a entender un poquito mejor los puntos más destacados de esta nueva Ley Hipotecaria.
Si tenéis alguna duda o queréis compartir con nosotros vuestras impresiones, ¡estaremos encantados de leeros!
